Не попадитесь на двойную продажу жилья

Двойная продажа квартир – особый манёвр продавцов недвижимости, совершаемый зачастую непроизвольно и весьма похожий на двойной обгон автомобиля на дороге, когда одну и ту же машину одновременно обгоняют две другие. Довольно часто эти махинации проделываются  и умышлено, особенно с новостройками. «Двойная продажа», или реализация объекта недвижимости сразу нескольким покупателям, может иметь место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Например, квартира одновременно продаётся продавцом-собственником одному покупателю, а агентством недвижимости – другому.  Многие убеждены в том, что если совершать сделки через крупные агентства недвижимости, то этим можно полностью обезопасить себя от обмана. Как выясняется, это не всегда так. Бывают случаи, когда сделка может быть сорвана, причем не всегда по вине риэлторов.

Как происходит двойная продажа квартир

На самом деле двойная продажа – отнюдь не редкое явление, как бы запутанно и, на первый взгляд, опасно она не выглядела. В большинстве случаев в реальных ситуациях такая продажа имеет место просто по случайному стечению обстоятельств. Например, когда и собственник, и агентство одновременно находят покупателей и, боясь затянуть весь ход сделки и потерять клиента, сразу же подписывают документы и получают задаток.

Как правило, модель поведения в данной ситуации у риэлторов и агентств уже в определённой мере разработана. Многие агентства даже предусматривают подобные страховые случаи при ситуации двойной продажи, поэтому они в этом случае вообще не страдают.

Аферы  с "двойной продажей квартир" совершают те, кто покидает город или гастролеры, приехавшие специально для такой операции. Владелец, якобы, теряет документы на квартиру, пишет заявление в БТИ и получает дубликат. В один момент времени, или с 15 минутным интервалом оформляется два договора купли-продажи одной и той же квартиры в разных нотариальных конторах, а потом на такси в другой город. Из двух покупателей, счастливым приобретателем будет тот, кто первый зарегистрирует сделку в БТИ, второму обеспечено пожизненное хождение по судам… Но если у второго есть "концы" в БТИ, то оказаться первым может и он. И конечно, никто не мешает получить несколько безвозвратных задатков за эту квартиру. 
Но не всегда исход таков, "добросовестным покупателем", с точки закона, может быть признан любой из покупателей, все это доказывается в суде. Не обязательно, фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно.

Действительно, пострадавшим может оказаться кто-то из покупателей. Особенно в тех случаях, когда продавец намеренно ведёт дело к двойной продаже. А уж тем более в тех редких случаях истинного мошенничества, когда продавец сам продаёт квартиру двум разным покупателям без ведома агентства. Подобную историю можно рассмотреть и подробно разобрать для того, чтобы познакомиться с подобными прецедентами и на крайний случай быть к ним готовыми.

История из жизни: неприкрытое мошенничество и явные ошибки покупателей

Ситуация, которую мы рассмотрим, действительно имела место. Мы только скроем фамилии персонажей для более объективного рассмотрения истории.
Изначально хозяин квартиры обратился в агентство недвижимости для предоставления ему услуг по продаже принадлежащей ему однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге. Стоит отметить, что агентство было достаточно известным, опытным, и имело хорошую репутацию.

Стоимость квартиры на тот момент – а шёл 2005 год – составила по договорённости продавца с агентством 82 тысячи долларов. Совсем скоро в агентство обратилась жительница города Новороссийска, искавшая такое жильё. Ей квартира подошла, и она заплатила агентству задаток в размере 1000 долларов.
Дальнейшие события были уже следствием то ли нелепой ошибки, то ли просто случайности. Уже после выплаты задатка к продавцу обратился покупатель, согласный заплатить за квартиру уже 85 тысяч. И история завязалась.

Казалось бы, разница в стоимости составила 3 тысячи долларов. С учётом штрафа за возвращённый задаток в размере 100% суммы задатка она и того меньше – всего две тысячи. Тем не менее, именно из-за этих двух тысяч продавец и решил вернуть задаток покупательнице из Новороссийска и продать квартиру питерской клиентке.
Всё бы могло пройти чуть более гладко, но продавец жил в квартире менее трёх лет и, соответственно, в случае продажи квартиры должен был уплатить подоходный налог. Стараясь избежать этого по совету нотариуса, он решил продать квартиру с условием, что окончательная сумма сделки будет выплачена ему через десять лет, когда продажа этой квартиры уже не будет считаться коммерческой операцией. А до этого сумма оплаты должна была находиться в банке.

Продавец поделил сумму на две части – 50 и 35 тысяч, уговорив покупательницу из Санкт-Петербурга выплатить ему первую часть при условии освобождения квартиры в течение трёх дней. Условия он выполнил, и деньги получил, а покупательница спокойно въехала в квартиру и начала обустраиваться.
Но проблемы начались тогда, когда въехавшей в уже, по сути, купленную квартиру покупательнице было отказано в регистрации права собственности. И знаете почему? Всё просто! Новороссийская клиентка агентства недвижимости успела наложить арест на квартиру при помощи риэлторов агентства, которые через ЕГРП узнали, что на эту квартиру поступили документы купли-продажи (те самые, между продавцом и «его», питерской клиенткой). Риэлторы моментально смекнули, что продавец водит их за нос, а поскольку у новороссийской клиентки был предварительный договор о продаже, она имела полное право наложить арест. Ведь перед продажей другому покупателю продавец обязан был расторгнуть с предыдущим клиентом договор, вернув задаток.

Интересно при этом, что продавец задаток действительно вернул, всё равно оставшись с прибылью. По крайней мере, на первых порах. А всё это время, пытаясь купить новую квартиру, требовал с уже въехавшей в квартиру покупательницы не 35 оставшихся тысяч, а больше – цены-то на новые квартиры постоянно растут, и 85 тысяч уже на многое не хватит!
В ответ на такую наглость его клиентка подала на него в суд за вымогательство, параллельно забрав из банка те 35 тысяч, что должна ему. И именно здесь она ошиблась больше всего. Ведь наличные под подушкой, как правило, доступнее, чем на счету в банке…

Заставить продавца через суд согласиться на 35 тысяч было не так уж и легко – он постоянно менял представителей в суде и всячески затягивал ход дела. Но параллельно он совершил ещё более низкий поступок: в отсутствие уже законной хозяйки в квартире с помощью отряда МЧС, которому для взлома квартиры было достаточно свидетельства на право собственности, что находилось на руках у продавца, он взломал замок на квартире, вынес оттуда 35 тысяч долларов и все стоящее имущество и повесил новые замки…

Через два года законной обитательнице квартиры удалось через суд отстоять своё право собственности и заново въехать в свой уже дом. Продавца судебные приставы обязали вернуть квартиру и сняться с регистрационного учёта. Покупательница же из Новороссийска получила свой задаток в двойном размере.

Ошибки и последствия

Если не рассматривать уголовное поведение самого продавца, то самые большие ошибки совершила именно питерская покупательница. Во-первых, до регистрации права собственности на квартиру абсолютно бессмысленно передавать продавцу какие бы то ни было деньги – квартира, по сути, ещё в его собственности. Во-вторых, технически оградить свои кровные деньги в однокомнатной квартире без охраны от кого бы то ни было сегодня просто невозможно, и держать их под подушкой было верхом неосторожности.
В результате этих ошибок женщина лишилась всего своего движимого имущества. Хорошо, хоть квартиру отстояла. А нервы и моральные издержки и вообще бессмысленно считать…
Покупательница же из Новороссийска не ошиблась нигде, в результате потеряв лишь время, потраченное на выплату и возврат задатка.
Продавец же поступал нечестно много раз. Главное – взяв на себя обязательства по продаже квартиры одному лицу, он заключил сделку с другим, что уже является преступлением. Да и сама попытка растянуть сделку на целых десять лет только лишь с целью избежать выплаты налога не может не рассматриваться как мошенничество.
Интересно, кстати, что в данном случае покупатель из Новороссийска могла бы отсудить у продавца право выкупа и вселения в квартиру. Но тут, видимо, двойной размер задатка сыграл определённую роль. Да и агентство недвижимости сработало эффективно, как часы.

А вот на первичном рынке большинство операций совершается не с построенными и введенными в эксплуатацию объектами, а на стадии строительства, то есть по факту приобретается не сам объект, а имущественные права на него. В таком случае покупатель может обезопасить себя тем, что настоит на совершении сделки в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Напомним, что с июля 2010 года, когда вступили в силу поправки к закону "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", все застройщики на территории РФ обязаны продавать квартиры в строящихся домах исключительно по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или по жилищным сертификатам. В этих условиях многочисленные альтернативные схемы в виде договоров инвестирования или соинвестирования, предварительных договоров продаж, договоров уступки права требования и иных договоров, не подлежащих государственной регистрации в Росреестре, являются незаконными.

Нередко случается так, что за право обладания одной и той же жилплощадью борются несколько незадачливых покупателей. Если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило договор или оплатило указанную сумму.

В то же время если двойная продажа квартир произошла при заключении договора долевого участия в строительстве, то в данном случае неважно, кто первым подписал или оплатил договор, имеет значение лишь, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре.
На вторичном рынке недвижимости соблюдается то же правило: правообладателем является тот покупатель, договор с которым был зарегистрирован в Росреестре. Если же при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную госрегистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество получает то лицо, которое первое подписало и оплатило договор.

Тем не менее, покупатель, столкнувшийся с двойной продажей, должен как можно скорее обратиться в суд, ведь при прочих равных условиях преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. Если при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с соответствующими требования, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось.
Что касается продавца, то покупателю стоит попытаться решить это дело сначала полюбовно. Если гражданин узнал о том, что его право нарушено, то есть на его квартиру претендует другой покупатель, прежде всего, нужно обратиться к продавцу для выяснения вопроса. Возможно, произошла техническая ошибка, которая, безусловно, должна быть немедленно устранена. Если же ошибка носит не технический характер, то продавец обязан решить эту ситуацию путем предоставления аналогичной квартиры или возврата денежных средств.

Если продавец по каким-то причинам уклоняется от исполнения своих обязанностей, то покупатель, который не может претендовать на объект недвижимости в связи с тем, что право собственности уже закреплено за другим, более удачливым покупателем, имеет право предъявить продавцу иск о возмещении убытков. Основанием для этого является ст.15 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Размер убытков может быть равен цене квартиры на момент вынесения судом решения.
В соответствии с п.4 ст.165 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от госрегистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении регистрации, а в соответствии в п.3 ст.551 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, также должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Кроме того, в седьмом абзаце п.61 Постановления Пленумов Верховного Суда №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрации перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Гарантией, что Ваша квартира не продана может быть только наличие у продавца договора долевого участия в строительстве (или договора уступки права требования (цессии)), зарегистрированного в органах федеральной регистрационной службы строго в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (а не иным договором) и пакет документов к нему: поэтажный план с указанием квартиры, которую Вы собрались покупать, финансовый документ (кассовый чек, приходный ордер) о внесении продавцом денег в виде оплаты в кассу продавца в сроки согласно договора, письмо застройщика, что он не имеет претензий по оплате и просит зарегистрировать право собственности продавца в гос регистрации.
В ДДУ должны быть прописаны основные условия договора, а иначе он будет считаться предварительным (не ограничиваясь изложенным):

1.Четкое определение подлежащего передаче объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, ее доля в строящемся объекте строительства, кадастровый номер арендуемого (или в собственности) земельного участка, разрешение на строительство и пр.
2.Условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства.
3.Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
4.Гарантийный срок на объект долевого строительства.
5.Государственная регистрация ДДУ и уступки прав требований по ДДУ;
6.Установлена обязанность компании-застройщика использовать денежные средства граждан-инвесторов по целевому назначению.
7.Определен порядок расторжения договора компанией-застройщиком.
8.Ответственность банка и застройщика в случае, если дом находится в залоге у банка.
 9.Ряд других положений, направленных на защиту граждан от двойных продаж: порядок передачи квартиры, порядок залога объекта строительства и пр.

 При этом двойная продажа фактически почти невозможна, поскольку ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Все равно есть смысл самостоятельно получите Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы на указанную квартиру. В ней будет изложена вся необходимая для Вас информация о собственнике квартиры для принятия решения о покупке. 
В любом случае, даже если указанные документы предоставлены, - есть смысл заключить соглашение с опытным риэлтором, а лучше всего с юристом по недвижимости имеющим опыт сопровождения сделок по покупке квартир в новостройках, а также положительные решения судов (выигрыши в пользу клиента) по данной категории дел, для проверки правомерности заключения застройщиком ДДУ, достоверности личности продавца и подлинности предоставляемых им документов, юридической чистоты квартиры, который оценит правомерность избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья и риски, которые несет дольщик.